商业住房贷款利率不下降可能由以下几个原因造成：
固定利率选择：
如果借款人选择了固定利率，那么房贷利率在整个贷款期限内保持不变，不受市场利率变动的影响。
公积金贷款特性：
公积金贷款的利率通常与央行的基准利率挂钩，而不是直接跟随LPR（贷款市场报价利率）变动。
LPR数值未变或调整尚未反映：
对于选择浮动利率的借款人，如果LPR的数值没有变化，或者变化了但尚未到房贷利率的调整日，房贷利率也不会立即下降。
银行利润考虑：
银行可能基于商业规律和自身考虑，不愿意放弃高利率带来的利润，尤其是在有优质资产如个人房贷的情况下。
监管政策：
监管政策可能倾向于刺激增量房贷，存量房贷的利率调整可能不在考虑范围内。
银行息差稳定性：
下调存量房贷利率可能会对银行的净息差造成压力，银行需要考虑盈利压力和风险控制。
贷款合同条款：
部分房贷合同可能约定“按年调整”，即从次年的1月1日开始调整利率，这期间即使基准利率下调，月供也不会变化。
宏观经济政策：
房贷利率的变动也受宏观经济政策的影响，如央行可能因经济过热或通胀压力上升而采取加息措施。
以上因素综合作用，可能导致商业住房贷款利率不下降。
